空売り101

これは、自宅の売却による純利益が当該財産税、譲渡税、不動産開業医の手数料として売り手住宅ローン債務及び閉鎖費用をカバーするのに十分でない場合に発生します。売り手は不本意であるか、または違いをカバーすることができません。

いくつかの - は、すべての手段によってが - 空売りはまた、住宅ローンのデフォルトではないかもしれないと差し押さえに向かうことができます。しかし、市場の上部にある人や買った家の所有者は借り換えで株式を大量に取り出しても、逆さまにhome以外により多くの自分自身を見つけるかもしれない離婚や転勤のため、誰が現在販売する必要があり、現在の価値がある閉鎖費用はインチ織り込んである場合

他の売り手は、単に彼らがそのような株式や高給与の仕事として資産を持っている場合、貸し手は彼らがちょうど彼らが借りているものを返済するための手形に署名せずに空売りから徒歩せようとされていないことを理解していません。

どのように私はそれが短いと知っているのですか？

CMAはあなたの最初の指標となるが、あなたはまた、債務残高が何であるかを売り手に尋ねると売却に伴うコストを計算する必要があります - 転送税からあなたのコミッションに。これはあなたに実現される純収益の見積もりを与える、しばしばネットシートと呼ばれる。この情報は、クロージング時に最終的な、否定的な結果を計算するためにHUD-1決済文に入​​力することができます。一部の貸し手はまた、独自のフォームを持っています。

権原保険会社と閉鎖費用と貸出金残高の正確な数字を得るために、彼らが場所を持っているどのような手続きを見つけるために貸し手に確認してください。彼らはそれを余裕があれば、売り手にも修理が家庭で必要とされているかを判断するためにホームインスペクションを取得し、この方法は、その値に影響を与える可能性を検討する必要があります。

私と売り手の問題について話をする人が必要ですか？

第一および第二住宅ローンやクレジットのホーム·エクイティ·ラインがある場合には、空売りの承認を得るために、複数の貸し手に話をする必要があります。加えて、住宅ローンが証券化されている場合、ローンのプールを保持しているエンティティからの承認が必要になる場合があります。

それは頻繁に損失の大部分を吸収しなければならない第二に、またはジュニア、住宅ローンを保持している貸し手のため、2貸し手の存在は、空売りがより複雑になります。

意見が異なるが、ほとんどの専門家はあなたができるだけ早く潜在的な空売りの可能な限り関与して貸し手が知っていることを示唆している。その他には、それまで何のアクションも得られないだろうので、オファーを持っているまで待つべきであると言う。 "実行可能な買受けなければ、あなたの契約は抵当権者によって考慮されることはありません、"と言うマーゴット·コール·マーフィー、RE / MAX·エクイティ·グループ、ポートランド、オレゴン州のブローカー

ヒント：あなたはむしろコレクションのみ延滞ローンの支払いを回収に興味がある顧客サービス部門、より短い販売を、受け入れるかどうかを決定するためにグループになり、銀行の損失軽減部門に連絡してください。意思決定者を見つけることは頻繁に空売りの最大の最初の課題の一つである。

どのような情報を銀行は空売りを受け入れるかどうかを決定する必要がありますか？

売り手提出パッケージには、雇用主からのW-2フォーム（または売り手を説明する文字は失業者である）、銀行取引明細書、納税申告、所得と負債の義務を概説し、他の財務書類の二年間を含める必要があります。銀行はまた、コンプや値の推定値を示したブローカーの価格の意見が必要になります。

さらに、売り手はそれは不可能それらのローンの全額を支払うために作るような状況を説明し、 "苦難の手紙"を提出する必要があります。売り手は、真の経済的困難を示すことができるようにする必要があります。資産または支払うべき所得を持つ人は、ほとんどのインタビューを言う、と見なされることはほとんどありません。

そのようなサブプライムの借り手を支援するために、ファニーメイとフレディマックによって提案されたもののようなプログラムのおかげで、多くの貸し手がローンの変更オプションを提供して喜んでいる。このオプションは、ローンの期間を延長ローンプリンシパルへの滞納に追加する、および/または家の所有者のための融資を管理しやすくするために金利を減らすことができます。

別のオプションは、ローンが現在になるまで、家の所有者が毎月の支払いを高めるために必要と返済計画です。それは、連邦住宅局や従来の固定ローンを変動金利ローンの借り換えをすることが可能かもしれません。あなたが作品で合理的なオファーをしている場合は延期するかもしれませんがプロパティは、リストされているという理由だけで貸し手が差し押さえを延期しないことに注意してください。

どのように私は空売りのプロパティの価格設定でしょうか？

一般的に、ほとんどの空売りの専門家は、いくつかは販売者が所有する総支払い額で始まりますが、時価またはそれに近い財産価格を決定すると言う。どのくらいの頻度で価格はプロパティがpreforeclosureであるかどうかに部分的に依存します削除されます。ほとんどの銀行は、彼らが受け入れるの市場価値の下で何パーセントの式を持っている、インタビューを言う。数字は約20％under.Most貸し手への下に8％から変化してもブローカーの価格意見やプロパティを使用すると、売り手が定価を設定する前に価値があるかを確認するために鑑定を得ることになるでしょう挙げている。伝統的REO両方 - 値の銀行の推定値は現実的であることを確認するのに役立つ一つの方法は、最近の売上高のコンプを提供することです。

何をどのように私は、買い手への短期売却財産について開示すべき？

ほとんどの専門家は、プロパティがMLSのリストのコメント欄での空売りであることを開示して賛成がトリップアドバイザーでは、このトピックに異なります。他の買い手がオファーを行う準備ができるまで販売の貸し手の承認の必要性を開示するのを待ってお勧めします。

空売りを完了するためにどのくらい時間がかかりますか？

応答時間が貸し手から貸し手に異なりますが、それは二週間かかることがありますまたは60日間の貸し手から空売りの承認を受信する限り。それは彼らが提供を行う前にバイヤーとその代表者は、その時間枠を理解し、受け入れることが重要です理由です。

REALTORS購入契約のカリフォルニア協会への補遺は、売主が承認された契約を得ていない場合、いずれかの当事者が一定期間内に短期売買契約を解除できるようにする条項が含まれており、ホワイト氏は述べています。証券化ローン（これらの日の大半である）を持つプロパティがあるため有価証券のプールを保持しているエンティティからの承認のための可能な必要性の短い販売の承認を得るために長い時間が必要な場合があります。

売り手と私は、貸し手への空売りをより魅力的にするために何ができるのでしょうか？

貸し手が空売りを承認するために取得する主に経済学の問題です。あなたは、銀行は空売りで実現することとなる金額は、それがプロパティに排除行為とREOのようにプロパティを販売から回収することができる量よりも優れていることを示すために具体的な数字を提供する必要があります。

タワーグループのクレイグFocardiによって2002年の調査では、差し押さえの全体の費用は58759ドルだったと18ヶ月を要したと推定している。銀行の決定に影響を与えることができる他の要因は、差し押さえた後、差し押さえとREOの再販など、弁護士費用などREOに関連付けられている追加費用の保有期間中に縛られ、お金を財産を所有することによって想定して責任のリスクが含まれており、 REOsは、銀行のポートフォリオに上昇する場合は、追加の引当金は、それが必要になります。

しかし、不必要なコストを避けるために、バイヤーは銀行がそのような病気から失われたジョブや高い医療費にも影響を与える可能性がありますように空売りの提案を受け入れた後までホームインスペクションと融資の審査を持つことを待つ必要があります。

空売りは、貸し手によって拒否された場合、売主のオプションは何ですか？

損失mitigatorの机の上にも低価格からあまりにも多くのファイルに - 銀行は空売りを拒否する理​​由は様々なものがあります。別の買い手を探したり、同じコントラクトを再送信を試みることができます。銀行が差し押さえに戻ってプロパティを取得したくないので、彼らはそれを動作させるためにできる限りのことをやろうとしている。また、空売りが失敗した場合に差し押さえの可能性を事前にセラーを準備する必要があります。

売主は、空売りの結果としてどのような金融やクレジット負債を持っているのだろうか？

多くの貸し手は短期売却代金と空売りの条件として債務の差の全部または一部に対して約束手形に署名するために売り手をお願いします。そのような場合には、ノートでは貸し手の売り手を訴えるとするときのために注意が払われていない場合は他の資産を添付する権利が与えられます。

それはあなたがノンリコースローンを持つようにカリフォルニア州などの州で働いている場合、この区別を理解することが特に重要です。プロパティは抵当流れされた後にそのような状態では、貸し手は、任意の欠陥のために売り手に対して欠乏判断を追求することはできません。このため、区別のため、住宅ローンのデフォルトに既に存在すると空売りした後に別の約束手形を支払うためのリソースを持っていない売り手が貸し手の担保権を行使するをさせるほうが良いかもしれない、と彼は言う。あなたは住宅ローンはノンリコースている状態で作業している場合は、必ず、この区別にあなたのセラー·クライアントに警告します。

どのような税金負債は、売主は、短期売却の結果として持っているのだろうか？

空売りの一つ見過ごされがちな側面は、売り手は実際にお金を受け取らなかった場合でも、所得として貸し手によって赦され、任意の量をカウントし、その所得に対する税金を払わなければならないということです。 IRSは許さ量を示すフォーム1099を提出する金融機関を必要とします。破産の内国歳入庁の定義（破産や資産を上回る負債を抱えてのいずれか）を満たしている売り手は許さ金額に税金を払う必要はありません。

ヒント：米下院は空売りや差し押さえのいずれかを通じて主たる住居を許され、任意の借金に税金を排除する住宅ローンのキャンセル減税法（HR 1876）を導入しています。全米不動産協会は、この法案をサポートするために取り組んできました。

私は空売りの不動産営業担当者またはブローカーとしてどのような報酬を受け取ることができますか？

銀行はあなたがコミッションを軽視したいしようとしている。それは閉鎖費用を節約するために見てみましょう最初の場所です。提供料金は異なりますが、通常は市場で平均以下の1〜2％であることができます。多くの貸し手は現在販売を完全に手数料を支払うことを喜んでいるようだ。

私は短い販売に特化に興味がある場合はどこにクライアントを見つけることができますか？

口の言葉は、新しいビジネスの最大のソースのまま、専門家は言うが、あなたはまた、ローンのデフォルトの状態通知を受け取る人々にクレジットカウンセリングクラス（現在は破産を申請する前に必要）、参加の個人へのサービスを促進し、ホームの所有者にすることができます今後数ヶ月でリセットされるARMのリストに名前。バイヤークライアントを見つけるために、創造性がプラスです。

ヒント：多くの逆さまの売り手は、彼らが手数料を支払う余裕がないことができると思うので、自分で販売しようとして以来FSBOsは、別の良いソースです。多くの空売りでは、貸し手はブローカーの手数料を支払うことに気づいていません。

私にとっては空売りですか？

今後数年間でより高い融資額にリセットするために多くの変動金利の住宅ローンの準備で、空売りが市場の成長分野を表しています。売上高は時間がかかります。しかし、それらは皆のためではありません。私はいつもあなたが空売りで成功するつもりなら、あなたは3 PSが必要であることを言う - 忍耐、持続性、および問題解決。